Comprar propiedad en México como extranjero: fideicomiso, notario y cierre

Sí. La Constitución de México (artículo 27) y la Ley de Inversión Extranjera fijan las reglas:

Muchas zonas populares entre los residentes extranjeros, como Puerto Vallarta, Cancún, Playa del Carmen, Los Cabos y Ensenada, están en la zona restringida. Ciudades del interior como San Miguel de Allende, la Ciudad de México y Querétaro por lo general quedan fuera de ella.

Para el convenio fuera de la zona, aceptas ser tratado como nacional mexicano respecto de esa propiedad y no pedir que tu propio gobierno intervenga en disputas sobre ella. A esto se le llama con frecuencia la cláusula Calvo.

Un fideicomiso es un contrato con tres partes:

• El banco (fiduciario), un banco mexicano que tiene el título legal.
• Tú (fideicomisario, beneficiario), con el derecho de usar, rentar, mejorar, vender o transmitir la propiedad.
• El vendedor (fideicomitente), que aporta la propiedad al fideicomiso en la venta.

Puntos clave:

• El plazo es de hasta 50 años y se puede renovar.
• Puedes nombrar beneficiarios sustitutos, que asumen tus derechos si falleces. Funciona de manera muy parecida a nombrar herederos.
• La SRE debe emitir un permiso antes de constituir el fideicomiso.
• El banco cobra una cuota de apertura y una cuota anual del fideicomiso. Compara bancos antes de elegir.
• Cuando vendas, puedes ceder tus derechos de beneficiario al comprador, o el banco puede transferir la propiedad a un nuevo fideicomiso.

Si compras una propiedad que ya está en un fideicomiso, a veces puedes asumir el fideicomiso existente, lo que puede costar menos que crear uno nuevo.

En México, un notario público no es lo mismo que un notary public en Estados Unidos o Canadá. Un notario mexicano es un abogado con licencia designado por un gobierno estatal después de un proceso de selección estricto. Para la venta de una propiedad, el notario:

• Confirma la identidad del vendedor y el título legal.
• Obtiene un certificado que muestra si hay gravámenes (certificado de libertad de gravámenes).
• Revisa que el impuesto predial y los recibos de agua estén pagados.
• Calcula y cobra los impuestos que se deben por la venta.
• Redacta la escritura y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

El comprador normalmente elige al notario. Escoge uno en el estado donde está la propiedad. El notario es neutral; para recibir asesoría de tu lado de la operación, quizá también quieras tu propio abogado. En Estados Unidos, las personas que se llaman "notarios" y ofrecen ayuda legal son un fraude conocido. Consulta fraude de notarios.

• Título y gravámenes. El notario solicita el certificado de gravámenes; pide verlo.
• Tipo de tierra. Asegúrate de que la propiedad sea propiedad privada, no tierra ejidal sin convertir. Comprar tierra ejidal no convertida es uno de los mayores riesgos para los extranjeros. Consulta riesgos de la tierra ejidal.
• Uso de suelo y permisos. Para obra nueva, pide el permiso de uso de suelo y las licencias de construcción.
• Reglas y cuotas del condominio. En un edificio, pide el reglamento del condominio y el comprobante de que las cuotas de mantenimiento están al día.
• Preventas. Comprar antes de que el edificio esté terminado implica el riesgo de que el proyecto se detenga. Revisa el historial del desarrollador y cómo se protegen tus pagos.
• Agentes. Los agentes inmobiliarios no tienen licencia en todos los estados de México. Pide referencias y nunca transfieras dinero a una cuenta personal.
• Escrow. En zonas con muchos compradores extranjeros, los servicios de escrow al estilo estadounidense son comunes. Retienen los fondos hasta que se firma la escritura.

Espera costos de cierre además del precio. Por lo general incluyen:

• Impuesto sobre adquisición de inmuebles, fijado por cada estado o municipio.
• Honorarios del notario, el avalúo y los derechos del registro público.
• Costos del fideicomiso (cuota de apertura del banco y permiso de la SRE) en la zona restringida.

Después de comprar, pagas el impuesto predial anual al municipio. Si rentas la propiedad, el ingreso por renta es gravable en México y necesitas un RFC. Consulta cómo obtener un RFC.

Cuando vendes, aplica el impuesto sobre la ganancia de capital. Los residentes fiscales mexicanos pueden calificar para una exención al vender su propia casa, sujeto a límites y condiciones. Pregunta al notario antes de poner la propiedad en venta. Consulta impuestos para residentes.

No de manera automática. Puedes comprar como turista, y ser dueño de una casa no cambia tu estatus migratorio. Los dueños de propiedades de muy alto valor pueden usarlas para respaldar una solicitud de residencia; el umbral se fija en días de UMA, como las demás pruebas económicas. Consulta invertir en México y residencia temporal. La mayoría de los compradores califican para la residencia por ingresos o ahorros; consulta la calculadora de solvencia.