Tierras ejidales en México: por qué los extranjeros deben tener cuidado

Después de la Revolución Mexicana, el gobierno otorgó tierras a comunidades rurales mediante la reforma agraria. Estas comunidades se llaman ejidos, y sus miembros son ejidatarios. La tierra ejidal suele tener tres partes:

• Parcelas (parcelas) que cultivan o usan los ejidatarios de forma individual.
• Tierras de uso común (tierras de uso común) compartidas por la comunidad.
• La zona de asentamiento humano (asentamiento humano), donde están las casas del pueblo.

Los miembros del ejido tienen derechos de uso, no un título privado común. Una reforma constitucional de 1992 y la nueva Ley Agraria permitieron a los ejidos convertir parcelas en propiedad privada plena, llamada dominio pleno, mediante un proceso formal. Muchas parcelas se han convertido; muchas otras no.

Las tierras comunales indígenas (comunidades) siguen reglas de protección similares.

• Los extranjeros no pueden ser ejidatarios. La ley limita la venta de derechos parcelarios a otros miembros del ejido o a avecindados reconocidos de ese ejido. Un extranjero que "compra" derechos ejidales no se convierte en dueño.
• Las tierras de uso común no se pueden vender a particulares.
• Los contratos informales no transfieren la propiedad. Documentos llamados cesión de derechos o contratos privados de compraventa de tierra ejidal sin convertir pueden no protegerte en un conflicto.
• Las decisiones de la comunidad importan. La asamblea ejidal, y no solo la persona que vende, participa en muchas decisiones sobre la tierra.
• Los conflictos pueden aparecer años después, por ejemplo por parte de herederos, otros ejidatarios o el propio ejido.

Algunos vendedores prometen convertir la tierra "después". Pagar antes de que la conversión esté terminada pone tu dinero en riesgo.

El camino general al dominio pleno es:

1. Se mide y certifica la tierra del ejido, y los derechos parcelarios se inscriben en el Registro Agrario Nacional (RAN).
2. La asamblea ejidal vota, con el quórum y la mayoría requeridos, para permitir el dominio pleno.
3. El ejidatario solicita al RAN, que cancela el certificado agrario y expide un título de propiedad.
4. El título se inscribe en el Registro Público de la Propiedad del estado. A partir de ese momento, la tierra es propiedad privada bajo el derecho civil.

En la primera venta después de la conversión, ciertas personas (como familiares y otros ejidatarios) tienen un derecho legal de preferencia. El notario debe confirmar que se respetó.

Solo cuando este proceso está terminado un extranjero puede comprar la tierra, usando un fideicomiso si está en la zona restringida. Consulta comprar propiedad en México.

• Pide el título de propiedad y sus datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, no solo un certificado agrario.
• Confirma la conversión con el RAN: el acta de asamblea ejidal y el título expedido para la parcela.
• Obtén un certificado de libertad de gravámenes (certificado de libertad de gravámenes) a través del notario.
• Revisa los linderos con un levantamiento que coincida con el título inscrito.
• Usa un notario público para la venta, y considera contratar a tu propio abogado con experiencia en derecho agrario.
• Desconfía de precios muy por debajo del mercado, de la presión para pagar en efectivo o de la petición de firmar solo un contrato privado.

La Procuraduría Agraria, una dependencia federal, asesora en asuntos agrarios y puede explicar la situación de la tierra ejidal.

Hay tierra ejidal en todos los estados, pero los compradores extranjeros se la encuentran con más frecuencia en las orillas de ciudades de rápido crecimiento y a lo largo de la costa, donde las tierras de cultivo se están convirtiendo en lotes y casas. Quienes buscan terreno en Baja California Sur, Quintana Roo, Oaxaca y la costa del Pacífico deben tener especial cuidado con lotes baratos vendidos por particulares y no a través de un notario.

Un condominio terminado en un edificio establecido rara vez es tierra ejidal, pero las mismas revisiones siguen aplicando. También existen fraudes con títulos falsos o con tierra que el vendedor no es dueño; consulta cómo protegerte de fraudes. Si compras para calificar a la residencia o como inversión, lee primero invertir en México.

• Zona federal de playa. Una franja de terreno a lo largo del mar (la zona federal marítimo terrestre, conocida como ZOFEMAT) pertenece a la nación. Usarla requiere una concesión federal, incluso si eres dueño del terreno de atrás.
• Agua y acceso. Los terrenos rurales pueden no tener acceso legal a un camino ni derechos de agua. Revisa ambos.
• Acuerdos de uso a largo plazo. La Ley Agraria permite que los ejidatarios otorguen el uso de sus parcelas por contrato por un plazo limitado. Esto puede ser legal, pero te da el uso, no la propiedad.

Si una operación involucra tierra ejidal, un conflicto previo o un título poco claro, habla con un abogado mexicano con experiencia agraria antes de firmar. Si prefieres rentar en lugar de comprar, consulta rentar en México.